Keitom土地が好き @keitom Twitter profile

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Keitom土地が好き

2 years

不動産賃貸業(大家業)を営んでいる者です。自主管理です。この度、給湯器や給排水ポンプが並ぶ、【コロナ禍で故障したら死ねる設備機器リスト】に「タワー型立体駐車場」が加わりました事を、ここにご報告させていただきます。復旧まで毎日、20万円弱の出費で泣いてました。以下、時系列の出来事↓

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1 year

グエンさん(仮)、入居審査のお電話は片言の日本語でも確かに伝わる誠実さがありました。ご入居中、排水管不良によるトイレ詰まりを私が通管した時も、謝る私に文句も言わず、むしろ感謝してくださった。そして本日、退去立会い。やはり部屋は綺麗で、この退去理由。おめでとうございます。お元気で。

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@keitom

3 years

連絡がつかない滞納Xヶ月の入居者を訪ねたが、先客があったようで。令和の時代にこの勢いのある張り紙。そして接着剤をたっぷり注入された鍵穴。室内確認のため、マスターキー持っていったが開けようがない。誰の仕業かわからんが「金を返金せよ」にジワる。よいセンス(違 #賃貸管理の現場から

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3 months

そこそこ長く賃貸管理をやっているけれど、これを退去時に引越し先へ持っていかれたのは初めてで興奮している（住宅用途火災警報器熱ねつ式

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2 years

入居者様「大家さん、お風呂にスーパーボールが詰まりました」わい「なんやて工藤」入居者様「息子が浴槽の穴に押し込んでしまって」わい「（ニッパーで割っ…）」入居者様「息子が気に入って大切にしているスーパーボールなんです。取っていただけませんか」わい「心得た」 #クソ現場祭り2022

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2 years

まとめると、人のありがたさに気づけたトラブルでした。もう二度と経験したくないですが、立体駐車場を所有していたらまたいつかこうなりますね。よい勉強になりました。デトックス的連投、大変失礼しました。完

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1 year

@suiheisentky はい。お立会いの場ですぐ祝福したら「ハハ、ありがとございます。安いマンションですけどネー」と謙遜されながらも、どこか誇らしげというか、新生活への希望と活力を感じられました。退去の立会いなのにこっちまで元気になりました。

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2 years

(商売って、いっかいこっきりじゃないんだなぁ、いつ何時、こうやって助けを求めなきゃいけないことになるかわからない。どんな些細な出会いでも、大切にしなければならないし、助けを求められたらできる限り助けないといけないな……)などど、当たり前のことを痛感する。お前社会人何年目だよ、、、

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2 years

「近隣よりめちゃくちゃ安くて、1日最大料金もあるところ見つけたのでそこに停めました！」というコメントとともに写真がLINEが届く。節子、問題文はよく読んでくれ。それ1日最大料金やない、3時間繰り返し最大料金や……

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3 years

今までの賃借人様で上客だったのは「警察」・マンションの一室の窓からカメラで向かいの建物に出入りする人間を24h監視したい・短期なので賃料は割高でいい・3LDKのうち1部屋だけの使用なので、他の部屋は原状回復を進めてもらってかまわない。音をだしてもかまわない。神かと。

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@keitom

3 years

いつもお世話になっている鍵屋さん到着、2分で鍵開け完了。中は誰もいませんでした。ゴミのみで家財なし。はい、十中八九、夜逃げです。どうもありがとうございました。

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3 years

鍵開け費用等は微々たるものだからスルーです。それよりも一番の損失は次にお客さんを入れにくい事ですかね。。四方八方からお金借りてるっぽくて。しばらくこのような訪問者はあるでしょうし。仲介業者様にはこういう事情の部屋です、ってきちんと伝えますので、なかなか決まらないだろうっていう。

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2 years

蛇足だが、契約者にきちんとした企業が多いからか、罵倒されることは殆どなく、むしろ「ご苦労様です」「頑張ってください」など優しい言葉を沢山いただいた。普段の賃貸マンション自主管理で、どう考えても理不尽なクレームや、○すぞ的な言葉の暴力を浴び続けているので、

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2 years

1週間前の18時半頃、月極のタワー型立体駐車場(収容台数32台・満車)が故障したと連絡有り。契約者様(以下敬称略)が入出庫できない状態に。電話鳴り止まないやつ。申し訳ないやつ。ただこの時は「毎月きちんとメンテしているし、こまめに部品も交換している。数時間で復旧するだろう」と思っていた。

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2 years

とのこと。兎に角、一刻も早くこの状況をすべての契約者に知らせる必要がある。電話だと時間がかかるので、契約者及び利用者にSMSをPCから一斉送信（契約者連絡先とともに実際に車を使う人の携帯番号リストを普段から整備しておいた。わいGJ……)。

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2 years

故障から2日目の夕方になって、故障の原因がやっとわかる。珍しい型の電磁接触器(可逆式)、あと素人には何かよくわからないコネクタ的部品。さて、製造元に問い合わせると、なんと、納期が、コロナで、半導体不足で、2ヶ月半後！！

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2 years

また、こういう緊急時にいつも悩むのは、色んな人に協力をお願いしても、施工をお願いするのは一番早い業者様ということになり、他の動いてくれた人に損をさせ、また紹介者など間の人の顔をつぶしてしまうこと。

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2 years

あばああああああああああああああ！！！！コロナかああああああああああああ！！目の前の対処に精一杯でそんな可能性忘れてたわ。そりゃそうだわ！立体駐車場は！そう！誰がどうみても！！機械です！！！！パニクり具合、給湯器の比じゃねぇwww

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2 years

ここでのポイント?は、コインパーキング代の支払いを確約することに加え、所有者側で【近隣の1日最大料金のある駐車場リスト】をつくって推奨駐車場として一応添付すること。そもそも復旧できるのかもわからないが、解約=駐車場廃業となっても、できる限り損失は少なくしたい。

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2 years

そして今日、製造元のチェックも終了！基本使用に問題なし！（当然、「将来的には数千万かけてリニューアルしたほうがいい」とは言われた。一応、お見積もりもお願いした。）

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2 years

このような大変なご迷惑をおかけしている状況での優しい言葉に慣れておらず、心にしみた。BtoBバンザイ。(まぁ、住宅ではなく代替が利く駐車場っていうのもあるだろうけど)

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2 years

契約中のメンテ会社に駆けつけてもらったら、左回転不可能であることが明らかに。ん？やばくね？　 ※「じゃあ、右回転に固定すりゃいいじゃん」とお思いかもしれないが、この立駐の自動運転は、目的のパレットを近い方(右回転or左回転)で呼ぶので、それは難しい(シーケンサーをいじる必要がある)。

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2 years

既に夜分だったが、改めて電話で契約者全員に謝罪と事情説明。つながった人に・車は入れないでほしいこと・入庫中なら出してほしいこと・近隣のコインパーキングを使ってほしいこと・その費用は後日所有者が精算するので領収書を保管してほしいこと等を伝える。

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2 years

蛇足だが、この会社本当に素晴らしいなと思った。対応は鬼早いし、会う人会う人、いい人ばかりだ。当然技術力も高い。惚れた（チョロい。数時間後、夢にまで見た部品が到着。そう、これです！1時間半ほどで部品交換完了。素人がみてても手際が良すぎた。そして、いよいよ問題の左回転で試運転する。

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2 years

6日目。絶望的かなぁ、と思って領収書を集計しながら泣いていたところ、昨日の業者から「状態のいい代替部品がどちらも見つかった。しかも、運のいいことに同じ近畿圏。専務直々に今から現場調査に行くと言っているが1時間後来れる？今回だけやで。」

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2 years

手前味噌臭くなりますが、この立駐は容積率800%の大通り沿いにあり、近隣のコインパーキングはとても高く、最大料金が設定されていないところが多い。しかも、契約者様には賃貸不動産業者様など頻繁に車を出し入れする方が多いっていうね。あばー

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2 years

立体駐車場の故障で一番最悪なのは、完全停止して、中の契約者の車が取り出せなくなること。素人考えでは「完全停止しても、気合でパレットをぐるぐる回して取り出せば？」なんて思いがちだが、この立駐は全然無理らしい。滅多に無いとはいえ、

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@keitom

2 years

車の缶詰はやばい。万一に備え、1秒でも早く立駐を空にしなくてはならない。メンテ会社には現地にはりついてもらい入庫を阻止、僕はパレットを回し続けて、入庫中の車のナンバーから契約者を特定していきメモをしながら「出してほしい」と電話。(パレット番号と契約者番号は紐付いていない乙)

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@keitom

2 years

時刻は19時半過ぎ。1時間調べてもらったが、 1)原因不明。すぐには復旧できそうにない。 2)今はメンテ会社が手動操作(右回転)をすれば出庫はできる 3)可能性は低いが、今後完全に故障することもありうる

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2 years

なお、細い精密ドライバー2本と針金で救出しました。(15min. 浴槽のエプロン開けずに済んだ。

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2 years

そこでお願いした人には、早かろうが遅かろうが動いていただいた分の手間賃、人件費は払うことをお約束した。例えば5日後に修理の人員をおさえていただいたのに、結局他社で部品が見つかり直していただいたとなっても、その5日後の工賃は払わせてほしい、ということを伝えた。

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3 months

☓熱ねつ式 ◯熱式多分キッチンでフランベしまくる()→その度に作動する→うるさいし外したろ→保管→段ボールに紛れ込んでお引越しという感じかな…

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2 years

昼をすぎると僕のメールやLINEにはどんどん領収書の画像が到着する。デジタルデータなので、物理的に質量は増していないはずなのに、スマホと僕の心がどんどん重くなっていく。

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2 years

素人が察するに、これは恐らく「数十年前のVodafoneのこのガラケーのこのボタンある？ほぼ新品で。」みたいな話なんだろうと思った。無理ゲーやん。このあたりから、一斉解約��建物を取り壊し、更地売りor自社で建替えのシナリオも検討し始める。

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2 years

「下手したら復旧まで一日あたり30万円くらいかかるのではないか……」と怯えるが、起こってしまったことは仕方がない。この時点で15区画のお客様と連絡がついた。あとの17区画の方々には再度メールをし、明日朝に連絡することに。

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2 years

（※コロナ禍じゃなかったら1,2日で手に入るものらしい。おわた。）

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2 years

連絡がつかない方の入出庫がいつあるかわからないので、メンテ業者のうちの1名には、徹夜で駐車場の前に張り付いていただくことに。ありがたい。また、所有者からの書面を現地でPCを広げて作成し、その担当の方に数十枚預けて契約者が来たら渡してもらうことにした。

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2 years

やったああああああああああああああ！

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2 years

また別の業者様から電話が鳴って、"自社では無理だったけど、なんと駐車場の製造元にダメ押し検査してもらうことが可能。もう日程と人員をおさえた"とのこと。（製造元はメンテ契約していない駐車場のスポット調査などはNGらしいが、無理を言って来てもらうとのこと。ありがたし！！）

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2 years

この頃には「コインパーキング高いんでしばらく電車で通いますね」「コインパーキングよりレンタカーの方が安いのでそちら使いますね」という声がたくさん集まる。泣ける。絶対復旧させたい。

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@keitom

2 years

(このメンテ会社様は僕が取得する前からメンテをしていて、メンテも丁寧だったので、引き継がせてもらった。比較的安かったし。しかし、こういう時に強いのはやはり正規のメーカーメンテである。メーカーであればどんな細かな部品でも在庫をもっている。※当然メンテ先にしかおろさない)

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@keitom

2 years

「直ってくれ、止まるな、止まるな」「お前、これで直らなかったらスクラップだぞ、頼む、頼む」と思いながら見つめていたら、止まらず一回転した！！！！その後、何度も何度も試運転を繰り返し、復旧しても問題ないということに！！！

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@keitom

2 years

次の日の朝8時、早い時間に迷惑とわかっていながらも、連絡のつかなかった契約者に電話。駐車場に来て入られないというのが一番お怒りになるだろうし。連絡がつかない人が残り3名、入庫中の車が6台。

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@keitom

2 years

自分にも子供ができて、こういう要望や退去立会い時の部屋の落書きにとても寛容になれたんだよな……。親になる前は、想像での柔軟な対応、接客しかできなかったけど、今は親の苦労、子供の気持ちが質量質感を伴ってわかるというか。今回のスーパーボールも「何とかして取らねば…！」ってなったし。

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@keitom

2 years

うーん、マンダム。ヤフオクで売っているようなものでもない。新品の手配ではなく、誰かが奇跡的に保管してる中古を探す方向に切替えざるを得ない。メンテ会社が他の競合メンテ会社数十社に問い合わせてくれるも、まったく見つからず。

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@keitom

2 years

現場調査。今日は下見だけかなと思ったが、別部隊は既に遠方に部品を取りに行っており、戻り次第、本日中に復旧を試みるという……、か、神様かな、、、。僕はそのまま現場で待機。できること何もないけど。

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@keitom

3 months

退去立会い後発見。嘘松ではないです。

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@keitom

2 years

しかし、所有者として、いちばん大切なのは目の前の契約者（お客様)なので、復旧の可能性を高めるため、また1秒でも早く復旧するために、数を打つのは仕方がない。ビジネスである。

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@keitom

2 years

(だめだ、このまま書くと収集がつかず、うざくて、たくさんの人にフォロー外されて終わりな気がする、、、すみません)

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@keitom

2 years

この契約中のメンテ業者に、別の部品をつけてみたりと色々していただいたが無理だった。オーナー様でご存知のところがあれば他社もあたってほしいとのこと。お手上げやんけorz　コロナめ……。

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@keitom

2 years

すぐに契約者皆様に仮復旧の報告。そして、数日後には製造元にフルチェックをしてもらい問題なければ本復旧ということも合わせて報告。もうコインパーキングの領収書に怯えることはないぜい！！

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@keitom

2 years

もう電話持ちながら感謝で震えた。ほんま震えた。

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@keitom

2 years

2日目のコインパーキング代を集計してみたら合計18万ちょっとだった。想定より少なかった。よかった（よかった？

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@keitom

2 years

3日目朝、契約者全員に未だ復旧できていないことを連絡し、ひたすら謝罪とご説明。急なクレームや出庫連絡はおさまってきたので、徹夜続きのメンテ会社には一旦休んでいただいて、今後の方針を決める。あと10日あがいて無理だったら、とりあえず、謝罪の上、全て解約をお許しいただく方向で。

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@keitom

2 years

そこから復旧を目指しメンテ業者様や製造元のOBなど、過去の名刺から、知り合いの知り合いまで何か情報をくれそうな人をみつけては、ひたすら土下座する日々。会える距離の人には会いに行く。

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@keitom

2 years

5日目。一番可能性の高い、力のある他業者様をアポなしで訪ねて(2回目。とても迷惑。)、再度お願いする。「基本的に弊社はメンテ契約していない駐車場をスポットで補修することはない、何故なら修理後の故障の責任の所在が曖昧になるから」

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@keitom

2 years

@ozf135 契約書にその文言は記載しております。しかし、その条項通り貸主が知らぬ存ぜぬを決め込み、お客様に実害を与えたら、間違いなく信用を失い、もう二度と契約してくれないだろうと思ったんです。また近隣の企業様ばかりなので噂はすぐに回ります。長期保有するつもりなので、今回は損して得とれかなと。

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@keitom

2 years

4日目の朝。恒例の契約者全員への状況報告。そろそろ不安に思って他の月極駐車場を探し始める方もでてくるだろうと思うので、「他のメンテ会社様をあたった結果、A社とB社が来週みてくれることになりました！」などと逐一報告する。※復旧するとは言っていない

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@keitom

2 years

（※なんちゃってExcel不動産投資屋的には一旦解約をお願いして、3ヶ月後に立駐を直せたら改めて新規募集というのがいいんだろうけど、これも機会かなと思いまして。）

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@keitom

2 years

また、「今回の立体駐車場は製造元との約束(業界のマナ��?)的なものがあり、申し訳ないが手を出せない」「そもそもこの部品(電磁接触器ではない方)はないと思う」とのこと。

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@keitom

4 years

不動産投資家のための土地のチェックポイント107項目頭の整理も兼ねて書きました。宿題を片付けた後のような晴れやかな気分です。

[1-5] 不動産投資家のための土地のチェックポイント107項目

一棟収益不動産や更地を取得するときに見ているポイントを頭の整理も兼ねて書き出してみました。

axf.co.jp

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@keitom

2 years

LDKと寝室との仕切りなどでよく見かける、このような3枚以上の上吊り引き戸。個人的にとても苦手なんですが、僕だけですかね。皆さんこれお好きなの……？レールがないので広く見えて良い、掃除がしやすい、というのは勿論分かるんですが、不動産管理をしていると結構クレーム発生しません？→

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@keitom

2 years

ダメだ。根を詰めて働いても身体壊したら意味がない。仕事(不動産)から一旦離れようと浅田次郎のエッセイ集を買って読んでみたら、著者が自分の父を回想しだして、そのお父様が鋭い角度で不動産と商売の金言をばら撒いてくる。やめれ。ひとは情熱がなければ生きていけない (講談社文庫) 浅田次郎著

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@keitom

5 months

大阪で大変有名な地主会社様(全国に約300棟ビル所有)の偉い人(2名)と1時間お話する機会をいただいたのだが、築44年の旧耐震鉄骨ビルについて「まだそんな古くない」という認識でどんどん話が進んでいったの面白かったな。さすがに途中で「いや、Sだし旧耐震だし、かなり古い方では？」と突っ込んだら→

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@keitom

4 years

居住期間2年弱で退去。自主管理11年目の夏。#やめよう不動産投資

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@keitom

5 months

入居審査は内見直後のスリッパを確認することから。

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@keitom

2 years

お客様の入居前に「床キズ防止のためお使いください」というメモと共にインテリアフェルトをキッチンの上に置いておくと、引越の家具配置時に高確率で使っていただける。下階への防音になる。退去時のフロアタイル・CFの凹みが激減。揉めない。クリーニングだけで次いける。 #不動産管理このひと手間

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@keitom

8 months

「収益不動産仲介は総合格闘技や。仲介だけやなく、管理から入る。コンサルする。全部やらなあかん。まだうちは管理1000戸程度やがもっと増やしていく。」と4年前に仰っていた社長と久しぶりにお会いしたら「管理は殆どやめた。何より社員が疲弊する。つぶれてまう。社員の方が大切。」とのことです。

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@keitom

2 years

大阪では容積オーバーの建物であっても、3年程前まで普通に融資がでていたのですが、最近は多くの信金信組様が取り組まれなくなり、価格がどんどん下がっております。全然売れなくて首傾げてる大家さん多そう。こういうの怖い。こちらはそのような損切される不動産の中にチャンスを探しております。

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@keitom

2 years

@KakumiKing ありがとうございます。書いてよかったです(※書いて吐き出さないとやってられなかったw

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@keitom

5 months

「一番やばいアスベスト(レベル１)の可能性はないでしょ。あれは1950年代から使われ始めて、1971年に製造中止されてるから。この建物は全然いける」と返答されてワロタ。基準そこなんやw　基本売ることないから、解体費で物事考えるんやw

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@keitom

2 years

マンション6Fより雨漏り。職人さん(62歳)に雨漏り修理の下見を依頼 →ちょっと現場を離れてお茶をもっていったらこれ。僕「ぎゃー！バルコニーつま先立ちは勘弁してください！！」職「大丈夫や。生命保険はいってるし。」僕「そういう問題ちゃう！！」

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@keitom

3 years

3F天井から漏水緊急出動 ↓ 上の給水管逝った？ピンホール? ↓ 4Fを訪ねるも部屋異常なし ↓ バルコニー ↓ 見覚えのない水栓本体濡れた壁風になびくシールテープ全てを把握した私洗濯機設置のため入居者自ら水栓を根元から交換したと。元の水栓と止水付ニップルどこいった #賃貸管理の現場から

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@keitom

3 years

この時間（23:43）に入居者様から動画で漏水報告。先日の工事で直ったはずでは。なんでなんや。。。 ……行ってきます。 #賃貸管理の現場から

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@keitom

4 years

人が住む場所の管理を生業にすると、必然的に多くの人の人生に深く寄り添うことになります。確かに苦労しますが、その苦労の先には、また別の段違いの苦労があります。つまり、全くおすすめしません。

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@keitom

2 years

偉い人を6LDK賃貸に案内した。「さすがkeitom,ここにする。細部までこだわった作りだ。壁と天井でも微妙にクロスを使い分けてる」と。僕は大人なので、「恐らく天井のクロスは汚れてなかったからケチって張り替えてないだけですね。サンゲツのそのテクスチャー廃盤だった気がします」と言いました。

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@keitom

2 years

「退去時、ヤツはとんでもないものを盗んでいきました」「ああ、洗濯パンのエルボでしょ」「いえ、排水目皿です」

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@keitom

4 years

メガバンクの人曰く、金融庁の金融検査マニュアルは廃止されたものの、内部では全然生きていて、検査基準もそんなに変わっていないとのこと。不動産投資については、他行での耐用年数オーバーの借入が複数走っていると貸しにくいので、ローンの組換えなどで化粧して持ってきてくれたら助かるとのこと。

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@keitom

2 years

この数年取り組んできた1棟新築マンション42戸(1LDK 42~48㎡)、竣工から2ヶ月ちょっとの今日(2023/3/10)、鍵渡しベースで満室になりました　(続く)

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@keitom

3 years

建築中のマンションはこんな感じになりそう (RC 15階建・1LDK×42戸）

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@keitom

3 years

建築中のマンションはこんな感じになりそう (RC 15階建・1LDK×42戸）

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@keitom

4 years

大阪に限った話かもですが、高値で土地仕込んで33㎡前後でなんちゃって1LDKをS造で新築して、素人をギリギリ騙せる感じのペラペラの建物つくって12000円/坪 12万/月などの新築価格でADつけまくって満室にしてそれなりの利回りを演出して数年で次の素人投資家に売り抜けるの本当に美しくないですよね。

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@keitom

3 months

@suiheisentky ご遺体(こんがり焼けてます)の状況から2週間くらいです。

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@keitom

3 years

@5OS1ks4EOHIIA0M なるほど。自主管理長いのですが、ヒートガンは持ってませんでした。勉強になります。鍵屋さん呼ぶ前に、ダメ元で手持ちのライターで何度もチャレンジしてみたんですが、無理でしたw　修行が足らん。

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@keitom

4 years

日常。 #やめよう不動産投資

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@keitom

2 years

今朝、自分の物件を見に行ったら、建物エントランス(当然駐車禁止)に誰かの車が突っ込んである。隣地境界付近でガラの悪そうな業者?とこれまたガラの悪そうなその友達?が現地のBM業者様用キーボックスをガチャガチャしていた。そこには掃除用具入れの鍵しかないぞ。 ↓

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@keitom

3 years

数年前の深夜、弊社管理物件で火災報知器が誤作動していると通報があったのだけど、僕は祖母の病院付添いでどうしても動けなかったので、知り合い(当時管理経験5年)に社用の車を貸して状況確認と音響停止を頼んだ。 1時間後送られてきたLINEがこれ。お前が燃えてどうする。(実話) #賃貸管理の現場から

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Keitom土地が好き

@keitom

2 years

ぎょおおおおおおおおおおおおおおおおお（友人からこのリーフレットの存在を教えていただきました）

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Keitom土地が好き

@keitom

2 years

@mikumo_hk 悪魔「今買って10年持ったら残債7割でっしゃろ？逆に聞きたいんやけど、10年で3割値下がりする物件って何？そんなん滅多にないで。はよ買ったらはよ買っただけ元金返済の一部が毎月純資産に化けよる。見方を変えればはよ買っただけ安く買えるんや。不動産の買い時は常に"今"や。今日実印持っとるか？」

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Keitom土地が好き

@keitom

4 years

入居者の誰かが不要チラシを集合ポストの上や床に放置する。毎日。横にゴミ箱も設置しているのに。防犯カメラはない。1人のせいで皆が迷惑。こういう時どうするか？画像のように適当なチラシを自作or貰ってきてチラシに小さく号室を書いて各号室へ投函するのです。誰が捨ててるか一発で特定できる。